1. Что надежнее - подарить или продать?

В любом случае  после заключения и договора дарения, и договора купли-продажи одаряемый (покупатель) станет собственником имущества, и сможет распоряжаться им по своему усмотрению. Разница состоит в том, что при заключении договора купли-продажи сособственником квартиры станет и супруг(а), если покупатель состоит в браке на момент заключения договора.

При заключении договора дарения, второй супруг  не сможет претендовать на подаренное имущество.

Налог по договору дарения с близких родственников не взимается.  Однако договор дарения является безвозмездным, а значит при необходимости его легче оспорить, нежели договор купли-продажи. Так что выбирайте сами, что для Вас будет приоритетом.

2. Обязательно ли составлять договор купли-продажи в нотариальной форме ?

Нотариальный договор не является обязательным, Вы можете заключить договор в простой письменной форме (ПФФ) и их сила будет равноценна с нотариальной  формой Действительно, вплоть до 1998 года  нотариальное удостоверение сделок  с недвижимостью было обязательным.  А в настоящее время по сути никакой разницы между простой письменной формой и нотариальной не существует, кроме того, что  за составление нотариального договора взимается гос. пошлина 1% от стоимости, указанной в договоре, а составление договора в ППФ у юристов стоит от 1000 до 2000 рублей вне зависимости от цены объекта.

Важно! Любой договор - нотариальный или в ППФ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы. УФРС в г.Геленджике находится по адресу: ул.Грибоедова 60 а, тел: 8(86141)5-21-31

3. Для чего нужен эксклюзивный договор  с агентством недвижимости?

Если вы заключаете с фирмой эксклюзивный договор на продажу недвижимости, тем самым Вы обязуетесь не работать с другими фирмами. А фирма в свою очередь рекламирует объект за свой счет в профессиональных печатных изданиях, Интернете, готовит необходимые для продажи документы. Кроме того, покупатель знает: история "эксклюзивных" квартир тщательно проверена, поэтому готов платить за них больше. По статистике, предоставленной ведущими агентствами недвижимости, квартиры по эксклюзивным договорам продаются в 1,5 - 2 раза быстрее. Поручив продажу профессиональному агенту из надежного агентства, вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов и увеличиваете шанс продать свою квартиру.

4. Могут ли иностранные граждане купить земельный участок в России?

В настоящее время государственная земельная политика изменилась в сторону определенного расширения прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства на земельные участки. Ранее было установлено положение, согласно которому перечисленные лица в России могли лишь арендовать земельные участки. Из этого же до недавнего времени исходило и законодательство определенного числа субъектов РФ. При этом указывалось, что закрепление данных положений на уровне субъекта РФ противоречит ст. 62 Конституции РФ, согласно которой иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации. Иными словами, ограничения прав иностранцев, в том числе и при регулировании земельных отношений, не могут быть установлены нормативным актом ниже федерального закона.
В соответствии со ст. 5 ЗК РФ права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами.
Статья 15 ЗК РФ определяет, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Одним из существенных условий участия иностранных субъектов в земельных отношениях является условие, установленное ст. 28 ЗК РФ, в соответствии с которым иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом. Таким образом, земельные участки могут быть предоставлены иностранным субъектам в собственность или в аренду, если федеральными законами не установлено иное.

5. Что будет с квартирой, которая находится под залогом, если банк разорится?

На вашей квартире, находящейся в залоге в обеспечение ипотечного кредита, это абсолютно никак не отразится. Просто вам как заемщику новый кредитор (а он будет обязательно) может предложить новый номер счета в банке, на который вы будете перечислять деньги в счет погашения кредита. Изменить условия заключенного ранее кредитного договора без вашего согласия любой новый кредитор по закону не вправе. Все уведомления нового кредитора должны быть оформлены в письменной форме. 

6. Можно ли продать квартиру, приобретенную с использованием ипотечного кредита, которая находится под залогом? 

Продать квартиру, находящуюся в залоге, возможно, но только с согласия банка-залогодержателя. Ваше право продажи залоговой квартиры ограничено условиями кредитного договора.

7. Зачем нужны затраты на страховку при заключении кредитного договора?

Как правило, обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие двух видов страхования: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (вашей), страхования предмета залога (приобретаемой квартиры). Размер страхового покрытия (это сумма, которую выплатит страховая компания при наступлении страхового случая) должен быть не меньше, чем размер кредита плюс 10% от этой суммы. При этом в среднем оба вида страхования обойдутся заемщику менее 1% (0,6 - 0,8%) от суммы страхового покрытия (и, соответственно, кредита) в год. Выгодоприобретателем (то есть получателем страховой выплаты) по договорам страхования должен являться банк. То есть при наступлении страхового случая страховая компания выплатит за вас банку все, что вы не смогли выплатить.

8. Как получить имущественный налоговый вычет при покупке квартиры?

Приобретение жилья — это большая радость и большие расходы. Если вы делаете это в первый раз, можно добавить себе радости и уменьшить расходы за счет имущественного налогового вычета. Имущественный налоговый вычет положен каждому, кто впервые приобретает жилье в собственность (приватизация не считается). Не имеет значения, готовое это жилье, купленное на этапе строительства или вы его сами построили.

Главное условие — жилье должно приобретаться на собственные средства. Если покупку оплачивает работодатель, вычет не предоставляется. По той же причине не полагается налоговых льгот тем, кто приобретает жилплощадь на средства «материнского капитала» или другие средства государственной социальной поддержки.

 По российскому налоговому законодательству покупателю возвращается 13% стоимости жилья, указанной в договоре купли–продажи. 13% — это сумма, которую граждане перечисляют в бюджет государства в виде налога со своих доходов. Но расходы на жилье признаны государством социально значимыми, поэтому налогом на доходы физических лиц не облагаются. Поэтому из общей суммы доходов вычитается та сумма, которая потрачена на приобретение недвижимости. К тому моменту, когда совершается сделка купли–продажи жилья, с денег, уплаченных за жилье, налог уже удержан. Поэтому покупатель имеет право на возвращение из бюджета соответствующей суммы. Это главный принцип имущественного налогового вычета: возвращают не просто 13% стоимости жилья, а те деньги, которые были действительно перечислены в бюджет. Если покупатель уклонялся от уплаты налогов, денег ему не видать.

 Без вины виноватыми оказались предприниматели, которые используют систему единого налога на вмененный доход. Они по роду своей деятельности налога на доходы физлиц не платят и, соответственно, вернуть себе ничего не могут. Не получат льготы и те, кто приобретает жилье у родственников: это слишком похоже на фиктивную сделку, цель которой — поживиться за счет государства. Пенсионеры также не могут рассчитывать на  имущественный налоговый вычет, поскольку пенсия, в силу п.2  ст.217 НК РФ, не облагается НДФЛ.   Имея долг по любому виду налога, реализовать право на имущественный вычет и вернуть себе излишне уплаченный налог не получится, пока долг не будет погашен.
Зато вычет полагается как собственникам жилья, так и тем, кто приобретает его часть (долю). Совладельцы имеют право вернуть себе уплаченный налог пропорционально стоимости их доли. Если часть квартиры (дома) приобретается на имя несовершеннолетнего ребенка, родители получают вычет за него. Льготой может воспользоваться один из родителей или оба, поделив на свое усмотрение расходы на приобретение «детской» доли.

 Виды расходов по приобретению жилья, которые учитываются при предоставлении имущественного налогового вычета, крайне разнообразны. Только все они должны быть документально подтверждены. Так, покупатели строящихся домов могут помимо расходов на собственно приобретение вернуть еще и налог с затрат на проектно-сметную документацию и подключение к инженерным сетям. Учитываются расходы на покупку строительных и отделочных материалов, оплату работ или услуг по строительству или ремонту. Но в договоре купли–продажи обязательно указывается, что приобретается незавершенный жилой дом или право на квартиру без отделки.

Подтверждением  произведенных расходов служат квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денег на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов и т. п. Они должны содержать все необходимые реквизиты, подписи и печати, иначе налоговая инспекция не примет документы к рассмотрению. Если за жилье уплачено наличными, самый важный документ — расписка продавца о получении денег, сумма которых совпадает с той, что указана в договоре купли–продажи. Без нее рассчитывать не на что.

Расходы на проценты по ипотечному кредиту тоже включаются в имущественный налоговый вычет. Чтобы вернуть 13% этих расходов, надо ежегодно брать в банке справку об уплате процентов по кредиту с указанием суммы и даты внесения.

Но в кредитном договоре четко прописывается, что он выдается на приобретение жилья. Хорошо, если ипотека возникает в силу закона (когда кредит выдается на покупку объекта, который передается банку в залог). Если же заем берется под залог собственного жилья, он должен оформляться как целевой — на приобретение жилой недвижимости. Отсутствие в договоре такой оговорки станет препятствием для возврата налога.

Хотя налоговый вычет предоставляют один раз в жизни, есть шанс самостоятельно выбирать, когда именно им воспользоваться. Купив квартиру или дом, необязательно тут же заявлять о своем праве на возврат налога. Если в дальнейшем вы собираетесь приобрести недвижимость подороже, то есть смысл подождать до новой покупки.

Не опасайтесь, что право на вычет останется неиспользованным, если планы не доведется осуществить. Обратиться за имущественным налоговым вычетом никогда не поздно — это разрешается сделать хоть через десять лет. Но имейте в виду, что по одному заявлению излишне уплаченный налог вам вернут только за предыдущие три года. Остаток неиспользованной части вычета вы вправе использовать еще через год или позднее, для этого снова понадобится подать заявление.

 Хотя имущественный налоговый вычет составляет 13% стоимости приобретенного жилья, законодательство установило предел этой льготы: максимальная необлагаемая налогом сумма составляет 2 млн руб.

Примечание: Ранее эта сумма равнялась 1 млн.р. Повышенный размер вычета применяется в отношении правоотношений, возникших с января 2008 г. ( п.6 ст.9 ФЗ от 26.11.2008 № 224-ФЗ) При этом указанная норма НК РФ вступила в силу с 01.01.2009.

Получается, что от щедрот государства достанется максимум 260 тыс. руб. ( ранее эта сумма равна была 130 тыс. руб.)

А вот ипотечные заемщики могут порадоваться уже сейчас: расходы на проценты по кредиту учитываются без ограничений. Если на жилье истрачено больше 2 млн руб., помимо 260 тыс. руб. налога удастся вернуть 13% суммы процентов. На протяжении всего срока погашения кредита можно каждый год подавать налоговикам заявление о возврате излишне уплаченного налога. Подсчитано, что возвращенных денег хватит на пару ежемесячных взносов по кредиту.

Ипотечный кредит порой рефинансируют — берут новый кредит, чтобы за счет полученных средств погасить старый. Это делается, чтобы изменить условия кредитования — например, снизить размер ежемесячного платежа или увеличить срок. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом и возвращает себе излишне уплаченный налог с тех сумм, которые он платит банку в виде процентов по кредиту, после рефинансирования он потеряет право на эту льготу. Если рефинансирование затевается ради экономии на процентах, следует тщательно рассчитать, насколько эта экономия перекроет потери, возникающие после утраты права на налоговую льготу.

Предъявлять права на получение имущественного налогового вычета надо после того, как закончится календарный год. Можно обращаться в налоговую инспекцию по месту регистрации в любой момент, начиная с января. Но лучше не ходить туда с марта по май. В марте–апреле подают ежегодные декларации по налогу на доходы физических лиц те, кому это вменено в обязанность. Что при этом творится, лучше не видеть: случаются и сердечные приступы, и потасовки. А в мае инспекторы приходят в себя после декларационной кампании.

Но чем раньше вы заявите о своем праве на вычет, тем быстрее деньги вернутся к вам. С момента представления декларации и до перечисления средств на указанный налогоплательщиком счет должно пройти не больше четырех месяцев. Три месяца отводится на проверку представленных в налоговой декларации сведений, еще месяц — на перечисление денег из казначейства.

Вернуть налог труднее, чем уплатить его. Надо написать два заявления на имя начальника налоговой инспекции по месту вашей регистрации: о предоставлении вычета и возврате излишне уплаченного налога на доходы физлиц. К заявлению надо приложить копии документов, которые свидетельствуют о том, что вы купили, построили, приобрели право на жилье. Оригиналы документов предъявляются инспектору, который удостоверит подлинность представленных сведений.

Чтобы точно знать, какую сумму налога возвращать, от налогоплательщика потребуют справку от работодателя о полученных доходах и уплаченном с них налоге на доходы физических лиц по форме 2-НДФЛ. Какая сумма в ней фигурирует, ту вам и вернут. Если источников дохода несколько, справки надо взять у каждого работодателя.

На этом бумажные хлопоты не кончаются: сведения, связанные с возвратом налога, придется занести в декларацию о доходах физического лица. Бланки бесплатно выдают в налоговой инспекции; они также выложены на сайте Федеральной налоговой службы России (www.nalog.ru). Можно заполнить декларацию в электронном виде, используя размещенную на том же сайте специальную компьютерную программу, которая сама ведет все необходимые расчеты и предупреждает о допущенных ошибках.

Заполненную форму надо распечатать, поскольку требуется подтвердить достоверность представленных сведений собственноручной подписью на каждой странице. Декларация представляется в двух экземплярах — один остается в налоговой инспекции, другой инспектор заверит и вернет вам.

 Попытки ФНС превратить декларацию в понятный документ пока не увенчались успехом. Заполнить ее без ошибок с первого раза по силам не каждому. Если самостоятельно разобраться не удастся, спросите совета в налоговой инспекции или потратьтесь на платного  консультанта.

При заполнении декларации может обнаружиться, что сумма налога за год меньше, чем сумма положенного вычета. Не так уж много людей имеют годовой доход на уровне 2 млн руб. Если за бюджетом остался долг, на следующий год придется снова отправляться в налоговую инспекцию. И так год за годом, пока государство с вами не рассчитается полностью.

Впрочем, ходить в налоговую инспекцию каждый год никто не требует. Подавать декларации реально с паузой и в год, и в несколько лет — но не больше, чем на три года назад. Правда, это обесценит деньги, которые вам положено вернуть: инфляция не дремлет.

 Кстати, существует альтернативный способ использования имущественного налогового вычета — написать заявление в налоговую инспекцию, чтобы с вас перестали удерживать налог на доходы по месту основной работы, пока не вернут полную сумму переплаченного налога. Разумеется, при этом все равно придется подавать декларацию. После проверки вам вручат уведомление, которое передается в бухгалтерию, и та перестанет «отстегивать» 13% в бюджет от вашего имени

9. Что такое государственный жилищный сертификат?

 Сейчас и всегда актуальной темой были и есть вопросы реализации приоритетных национальных проектов, таких как «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Ключевым вопросом государственной политики является стремление гражданина к улучшению жилищных условий, которое приводит к благосостоянию всей страны в целом.

Так, в целях улучшения жилищных условий граждан принимаются заявления на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставления жилых помещений по договорам социального найма на территории муниципального образования город-курорт Геленджик. На основании принятого решения подготавливаются постановления и договора на предоставление социальных выплат гражданину за счет средств федерального бюджета.

А вот некоторое время назад государственные власти приняли решение наградить всех участников Великой Отечественной войны жилищными сертификатами. Сертификат имел номиналы в районе 1 миллиона рублей, которые могут использоваться для покупки квартиры.

Что подразумевается под термином – жилищный сертификат?

Государственный жилищный сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета субсидии (жилищной субсидии) для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой. Предоставление субсидии является финансовой поддержкой государства в целях приобретения жилого помещения.

Какой срок действия установлен для государственного жилищного сертификата?

 Срок действия государственного жилищного сертификата исчисляется с даты его выдачи, указываемой в сертификате, и составляет в отношении владельца сертификата для представления сертификата в кредитную организацию, участвующую в реализации подпрограммы, – 2 месяца, в отношении банка для представления владельцем сертификата документов, предусмотренных п.55 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках подпрограммы «Выполнение государственных 

обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, – 9 месяцев, а в случае замены сертификата (кроме замены в связи со смертью владельца сертификата или члена его семьи) – 6 месяцев. Датой выдачи сертификата является дата его подписания уполномоченным должностным лицом органа, осуществляющего выдачу сертификатов

Какое жилое помещение может приобрести гражданин?

Во-первых, с помощью сертификата можно приобрести только то жилье, которое зарегистрировано в регистрационной службе по месту нахождения объекта. Соответственно со свидетельством о государственной регистрации права как право удостоверяющим документом продавца. В такой сделке присутствуют и минусы и плюсы. «Минус» для продавца состоит в ожидании некоторого времени получения денег по сертификату, на что не каждый согласится. «Плюс» - продавец может быть уверен в получении денег, так как деньги перечисляются в банк после проведения государственной регистрации.

Во-вторых, в соответствии с п.53 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных законодательством «Федеральной целевой программы «Жилище» а 2002-2010 годы (далее Правила), владелец сертификата имеет право в пределах срока его действия приобрести жилое помещение (индивидуальный жилой дом (часть дома), одну или несколько квартир (комнат)), отвечающее санитарным и техническим требованиям. Так, можно выделить следующее, что за счет жилищного сертификата при приобретении двух и более жилых помещений право собственности на приобретаемые жилые помещения реализуется по договоренности членов семьи владельца сертификата.

В случае приобретения жилого дома с земельным участком, за счет жилищного сертификата можно приобрести только дом, а земля должна приобретаться за счет собственных средств граждан, поскольку сертификат предоставляется гражданам для приобретения жилья, а земельный участок таковым не является, то и приобрести его за счет средств жилищного сертификата нельзя.

На основании абз.3 п.55 Правил жилищный сертификат выдается с учетом всех членов семьи, впоследствии приобретаемое жилое помещение (жилые помещения) оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата.

В соответствии с п.5 ст.20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. №102-ФЗ после регистрации договора купли – продажи и права собственности на жилое помещение регистрируется ипотека (залог недвижимого имущества) в силу закона (т.к. перечисление денежных средств по сертификату производится после государственной регистрации). Государственная регистрация ипотеки жилых помещений проводится в течение пяти рабочих дней с момента поступления необходимых документов для её проведения

 В соответствии с п.2 ст.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. №214-ФЗ, разрешается привлечение денежных средств граждан для осуществления строительства многоквартирного жилого дома, за счет средств жилищного сертификата, т.к. после окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию, участник долевого строительства приобретает право собственности на жилое помещение.

10. Что такое государственный земельный кадастр?

 В Российской Федерации правила ведения земельного кадастра закреплены в Земельном кодексе. Ведение земельного кадастра основано в 1968 году.

Что такое государственный земельный кадастр?

Согласно Федеральному закону №28-ФЗ от 02.01.2000г. государственный земельный кадастр — систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Однако, пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 13.05.2008г. №66-ФЗ Закон «О государственном земельном кадастре» признан утратившим силу.

С 1 марта 2008 года введено новое понятие — «государственный кадастр недвижимости». Такое понятие включает в себя описание и индивидуализацию в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В каких целях создается и ведется государственный земельный кадастр?

- в целях государственного и муниципального управления земельными ресурсами

- государственного контроля за использованием и охраной земель

- мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

- землеустройства

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов

- установления обоснованной платы за землю

- иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности

Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим свою деятельность в области ведения государственного земельного кадастра, являлось Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). В соответствии с Указом Президента РФ от 25 декабря 2008г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» упразднено.